最近、駐車場の管理依頼が本当に増えてきています。土地を遊ばせておくより、駐車場として活用したいというオーナーさんが多いんでしょう。ただ、駐車場というのは、見た目以上に法的責任が複雑で、知らないでいるとトラブルに巻き込まれることが多いんです。

駐車場での代表的なトラブルといえば、車両損傷、盗難、落下物による事故などが挙げられます。例えば、隣の車との接触事故。駐車場内の事故ですから、オーナーが責任を取らなきゃならないんじゃないかと心配される方が多いんですが、実は違うんです。

法律では、駐車場は「不動産所有者が提供する場所」に過ぎず、基本的には利用者同士の責任で処理することになっています。ただし、オーナーに過失がある場合は別です。例えば、駐車場の区画線が曖昧で、それが衝突を招いた、というような場合ですね。

私が見た実例では、こんなケースがありました。駐車場の片隅に設置された看板が老朽化して倒れ、利用者の車にぶつかってしまったんです。この場合、オーナーに「安全管理義務違反」があるとして、損害賠償請求を受ける可能性があります。定期的な点検や、危険な設置物の除去といったメンテナンスは、オーナー側の責任なんです。

盗難についても同様です。駐車場での車上狙いや部品盗難は、残念ながらゼロにすることはできません。ただ、オーナーができることとしては、街灯を十分に設置する、定期的に巡回するなど、「合理的な防犯対策を講じている」という事実を作っておくことが大事なんです。これによって、「施設の管理が不十分だった」という批判を避けることができます。

契約書の工夫も重要です。通常、駐車場の利用契約には、「駐車場内の事故や盗難について、駐車場管理者は責任を負わない」という免責条項が入っています。ただし、この条項が「あまりに一方的」だと、消費者契約法により無効とされる可能性があります。ですから、「合理的な範囲での免責」という表現が好ましいんです。

例えば、こんな感じで書くといいでしょう。「利用者の車両盗難、損傷、駐車場内での交通事故については、管理者は責任を負いません。ただし、管理者の過失や故意に基づく損害については、この限りではありません」というように、ニュアンスを付けるわけです。

また、利用者への適切な告知も大事です。「駐車場内の事故や盗難について、管理者は責任を負いません」という注意書きを、契約書に加えて、駐車場の入口にも掲示しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

実は、駐車場管理というのは、いかに「リスクを事前に想定し、対策を講じているか」という準備の段階がすべてなんです。トラブルが起きてから対応するのではなく、起きる前に手を打っておく。それが、駐車場経営を長く、安心して続ける秘訣だと思います。