有限会社 メグハウス |
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| 川崎、鹿島田、平間、矢向、元住吉といった川崎エリアを中心に活動しております。 ゆっくりと相談できるアットホームな体制の会社です。 “本格的に不動産を探すのはまだ先”という方も、お気軽に声をかけてください。 |
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| ３ | R | D | ス | テ | ッ | プ |
| 住宅購入に当たり、実際に質問を受けた事柄を書き連ねます。 新しいご質問への回答も随時増やしていく予定です。 ご自身の疑問とピッタリではないと思いますが、お役に立てれば幸です。 |
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| ★ これから初めて不動産探し。どうすればいいの？ |
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| これから家探しですか。 良い物件と良い担当者にめぐまれると良いですね。 不動産探しは分からないことが多い、という言葉をよく耳にします。 不動産の取引は一個人として考えたとき、一生に何度もないために敷居が高い印象を受けることが多いようですね。 しかし、誰しもがご自身のお仕事と無関係の業界の知識には乏しいものです。 そのために、頼りになる担当者との出会いが大切なのかもしれません。 とはいえ、いきなり不動産屋さんに行きづらいという意見も多く、不動産探しの方向性を見つけるまで一苦労という方も非常にたくさんいらっしゃいますね。 まずは、自分の身近な友人（できれば、家族構成とか収入が似てる方）で、家を購入した方がいませんか？ ちょっと、話を聞かせてもらうといいですよ。 特に家を購入した直後は、マイホームを持った喜びも大きいので、いろいろと家探しをしたときの苦労話も聞きやすいものですから。 ところで、不動産のプロとしてのアドバイスですが、予算だけは最初の段階で十分に考えてください。 毎月に支払のこと、自己資金（親からの援助）のことなどは最初に決めておかないと、無駄な物件を見たり、現実とのギャップでがっかりということになりかねません。 この予算を決めたり、ご家族で希望を話したりするのはとてもとても楽しいことですから、ぜひ十分な時間をとってご相談してください。 |
| ★ 借りるか、買うか？どちらがおとく？？ |
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| 借りるか?買うか?というテーマは、住宅雑誌にもよく取りあげらるテーマです。 正直にいえば、どちらが正しいという答えはないでしょうね。 借りるか、買うか?どうしようと考えている方々の胸のうちにしか、その答えを見出すことは不可能でしょう。 賃貸派と呼ばれる方いわく、 好きなときに好きな場所に住まいを変える気軽さ。 必要な広さ、余裕のある賃料を選べるのは賃貸の特権。 長期に渡る住宅ローンは、重荷になるだけ。 購入はいわく、 やっぱりマイホーム。 住宅ローンも家賃も、毎月支払うことに変わりはない。 ましてや、同じ支払なら購入したほうが広くて、設備もはるかに上。 ずっと、借りるというけれど、年をとったときには賃貸は借りるのが難しい。 などなど。 どちらの言い分も間違いではないでしょう。よく考えてみるといいと思います。 ちなみに私は購入派でした。 |
| ★ あまり自己資金がないんですが大丈夫でしょうか? |
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| 自己資金があまりないといわれる方は、非常に多いものです。 実際には、自己資金の金額に対する感覚の違いは年齢や周囲の情報によっても違いますね。 本当に自己資金が０円の方から１０００万円以上お持ちの方まで様々です。 最近は各金融機関とも自己資金が０円からも住宅購入が出来る住宅ローンの商品を持っており、自己資金０円からの購入も十分可能なものとなりました。 毎月の返済額やライフプランなどを考え、購入プランを考えていきましょう。 住宅購入に際する住宅ローンのプラン提案などは、当然無料相談できますので、ぜひご相談ください。 |
| ★ 価格の他にかかる諸費用とは何のこと？ |
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| 不動産の購入に当たっては、諸費用がかかります。 借入の金額などによって変動しますが、一戸建てなら価格の８％、マンションなら６．５％前後になります。あくまでも大まかにです。 諸費用の内訳は、登記料（移転登記、抵当権設定、新築なら表示、保存登記）、仲介手数料、銀行経費、保証料、印紙代、固定資産税等精算金、火災保険料、（新築であれば、水道加入金のような設備負担金）のことをいいます。 このなかで、保証料というのは、保証人を不要とする住宅ローンの費用であるが、この数年で諸費用を不要とする商品も出ているため、確認をようします。 又、火災保険は必ず加入する必要があり、住宅ローンの借入年数と同じ年数分を一括でかけています。 |
| ★ 手付金はどれくらい必要ですか？ |
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| 未完成物件は価格の５％以内、完成物件、土地、中古は１０％以内と思ってください。 正確なことは契約時に説明があると思います。 例えば、４０００万円の新築戸建てであれば、手付金は２００万円以内といった感じです。 それ以上の要求はないと思いますが、仮にあった場合には保全措置というものがとられ、手付金は預けられる形をとります。 |
| ★ 他にもローンがあるのですが、大丈夫ですか？ |
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| 借入をする方の御年収に合わせて大丈夫かどうか判断されます。 とはいえ、自動車ローンで２００万円、消費者金融数社で借入をされている場合などは難しい場合が多いですね。 住宅ローンを組む際に、他の借入は返済の比率に参入され計算されるため、住宅ローンの借入可能金額が大きく減額されてしまいます。 自己資金に余裕がある場合などは、事前に他の借入を返済したりすることで影響がなくなることも多い。 心配の種があるかたは、事前にご相談してください。 |
| ★ 価格の交渉は可能でしょうか? |
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| 非常にデリケートなテーマです。 たとえば、売主が一般個人の場合、売り物は当然個人の財産です。 ご自身の財産を安売りされる方はいらっしゃいませんし、また、住宅ローンの借入がある場合には、売却と同時にローンを全額返済するわけですから、なかなかに難しいものなのです。 しかしながら、売却に出されている売主様も真剣な気持ちで販売活動をされているわけですから、買主様が自己資金や融資の兼ね合いなどから価格の交渉をなさることはあると思います。 購入申込書を通して、互いに折り合う価格を調整できる場合もあるとは思います。 |
| ★ 昨年転職していますが、住宅ローンは組めますか？ |
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| 一般的には勤続３年以上というのが基本になります。 しかし、より条件の良い勤務先への転職が最近は多くなり、基本にこだわっているばかりにも行かないようです。 勤続１年以上であれば良しという銀行も増えましたし、同種の職業で明らかにステップアップの場合などには１年未満でも可能な場合はあります。 |
| ★ 契約社員なのですが、住宅ローンは組めますか？ |
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| 契約社員は少し前までは不可でした。 近年の雇用形態の多様化にあわせて、雇用形態が契約社員でも安定した収入が見込める場合などは可能な銀行もありますし、また、特殊な資格などを要する雇用などには銀行は意欲的です。 |
| ★ 自営業者住宅ローンを組むときの条件は？ |
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| 自営業の場合、３期分の決算書の内容で金融機関は判断します。 社長の給料は結構出しているのに、会社は赤字決算というような申告をしていると住宅ローンは難しいと思います。 又、決算書の内容が多少弱くても、金融機関によっては実質収入を見てくれる場合もありますので、まずはご相談してみてください。 自営業の方の場合、取引銀行があるとは思いますが、住宅ローンは個人のものと割り切って、ローンが通りやすい銀行を不動産業者を通して探していきましょう。 |
| ★ 住宅ローンは何歳まで組めますか？ |
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| 銀行によって異なりますが、７５歳から８０歳が完済期限となります。 現在の年齢が５０歳の場合、２５年から３０年の返済期間となります。金融機関によって異なりますので、担当者に確認してください。 返済期間が短くなると、借入金額の上限が減ってしまいますので、年齢は住宅購入において、非常に大きな意味を持っているわけです。 |
| ★ 住宅ローンを組むときに、保証人は必要ですか？ |
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| 民間金融機関を利用する上では必要ありません。 そのかわりに、保証会社に保証料を支払います。 ただし、現在の住宅ローンの商品の中には、保証会社は利用するけれど保証料は不要というものもあります。 いずれにしても、細かいニュアンスになると、お客さまごとに条件が異なるという説明になります。 |
| ★ 月々の支払額の目安はありますか？ |
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| やはり、現在の住宅費がいくらかだと思います。 現在、支払っている家賃（住宅ローン）と駐車場代、管理費等の合計金額と同じくらいで探される方が一番多いようです。 さらに同じ支払で１部屋増やしたいという方も多く、それが実現しています。 住宅を探し始めるキッカケで、“家賃がもったいない”、“今の家がせまい”というのは、やはり強いものです。 |
| ★ 購入申込みから引渡しまでの、手続きの流れを教えてください。 |
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| 不動産の基礎知識を押さえましょうの④に図解してありますが、簡単に説明しておきます。 まずは物件見学を通して購入希望物件を見つけます。 つぎに、購入申込書を通じて双方の条件を調整し、合意の上、売買契約への流れが出来ます。 売買契約時に手付金を支払い、住宅ローンの借入予定があれば手続きをします。 最後に残金精算、諸経費精算、登記、引渡しとなります。 |
| ★ 住宅ローンに必要な書類はどんなものが必要ですか？ |
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| 住民票、印鑑証明、課税証明書、源泉徴収、保険証のコピー 自営業の方は、確定申告書あるいは決算書、納税証明書などが必要です。 銀行によっては、その他の資料を必要とする場合もあります。 |
| ★ 購入後リフォームしたいのですが、費用と時間を教えてください。 |
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| 費用と時間はリフォームの規模によります。 しかし、思ったよりも大きく予算オーバーとなると困ってしまいますよね。 水周りの交換や床暖房のような設備に関しては事前に物件を見てもらったほうがよいはずです。 心配な場合は契約前にリフォーム業者に見積もらせるのも良い方法です。 行き当たりばったりの業者では不安もありますので、担当者に業者を紹介してもらいましょう。 |
| ★ 中古物件はリフォームしなくても住めますか？ |
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| この質問はこういうことでした。 屋根の防水、シロアリの害を含めた建物の現状の確認です。 中古物件の場合でも、引渡しから２ヶ月間（売主が業者の場合、２年間）の瑕疵担保責任が基本的にはついています。 引渡しを受けて２ヶ月住めば、雨も降るし、具合の悪いところなども発見できるであろう、ということです。 とはいえ、やはり心配ということであれば、必要経費と考えて引き渡し後に屋根や床下の点検を担当者に言って手配しましょう。 なにもなければ安心ですし、問題があれば売主様に修繕してもらうことが出来ます。 双方ともに安心できるのではないでしょうか？ パッと見の自分好みにするためのリフォームが必要かどうかは、購入を決める前に考えてくださいね。 |
| ★ リフォームする分のローンは組めますか？ |
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| リフォームする分のローンももちろん組むことが出来ます。 ただし、返済期間が短く、金利も若干高くなります。 また、銀行によっては、リフォーム分を住宅ローンの一部と考えてくれます。 その場合は、期間や金利のデメリットがなくなりますので、担当者によく相談してください。 |
| ★ 将来買い換えを考えています。ローン残債や売却が心配です。 |
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| 将来はご実家に帰る、退職後は環境重視で買い替えしたいなどのお話は良く聞きます。 購入当初から買い替えを考えている場合には、まず、資金計画から練り直していきましょう。 自己資金が少ない、返済にゆとりが少ない、物件は安いがそれ以外に利点が少ない。という事では買い替えはむずかしいのです。 借入金額を少なくするために自己資金を多く入れる、毎月の住宅ローンがあっても計画的に預貯金できる、駅に近く環境が良い・日当たりが良いなど、将来の売却時にアピールできるポイントの多い物件を探す。 これは、自分の好みだけに走らずに、一般的に受けの良い物件を探すということです。 あとは、掃除などは丁寧にすることで、建物の程度は非常に開きが出るということを覚えておきましょう。 |
| ★ よく地番というのを聞きますが何？ |
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| 地番というのは、役所で不動産を管理するためのものです。 不動産の売買や金融機関とのやり取り、税金などに関しては地番が用いられます。 一般的に私たちが使っているのは住居表示というものになります。 |
| ★ 検討していたら売れてしまいました。どうすればいいの？ |
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| “検討していたら、売れちゃった” これは本当に良くあることですね。 新築マンションの多くは、自社開発で自社販売という形をとっていますが、対して一戸建て住宅の場合は小規模開発のものがほとんどです。 物件を作るのは売主。 しかし、販売に関するノウハウがない為、販売活動は営業会社へ依頼します。 営業活動に関しては多くの業者に情報が出回りますので、当然に紹介を受ける買主さんも増えるわけです。 一戸建てや土地の販売は、購入を決めてくれた方から順番です。 購入を検討される方は、慌てる必要はありませんが、気に入った物件が見つかったら購入しよう、という気持ちだけは固めておかれたほうがよいでしょう。 物件探しを始めると感じることですが、気に入る物件は意外に少ないものです。 物件の数をたくさん見てくださいとお勧めする反面、お客さんは印象にすら残らない物件をたくさん見ることになるようです。 |
| ★ 欲しい地域が決まっているのですが、どうすれば買えますか？ |
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| 地域限定のお客さんは粘りと根性しかないですよね。 その地域の物件情報に関しては、地域に力を入れてる担当業者さんにマメに連絡をいれるくらいの気持ちがいいですね。（担当者の出身地域とかだと強いですよ。） また、地域限定の理由を明確にして、絶対にその地域でないといけないのか、気持ちを練り直してみてください。 |
| ★ 買い替えを考えていますが売れなくて困っています。 |
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| 長期間販売活動をして売れないということは、何か問題がありますね。 売却依頼をされている業者さんが、販売広告等をあまりいれていないとか、その地域に根を張っていない。 売却物件の程度が悪すぎて、見た目に貧相である。 近隣地域の競合と比べて、価格に競争力がない。 何かを変えなければ、売れないということもありますので、原因を担当者と相談してください。 |
| ★ 購入後に見つかった家の不具合。どうなるの？ |
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| 新築、売主が業者の中古物件は引渡しから２年間（売主が個人の場合は２ヶ月間）の瑕疵担保責任があります。 瑕疵担保責任とは、一見しただけでは判断できなかった建物の不具合などを指します。 雨漏り、給排水設備の不具合、シロアリの害、主要な木部の腐食が補償範囲です。 また、新築物件に関しては、屋根、壁、基礎といった建物構造上重要な部分に関して、１０年間の保証があります。 ただし、給湯器やインターホン、キッチン本体などはメーカー保証の対象です。 ERAには独自の建物保証制度があります。 |
| ★ 転職を考えています。購入するタイミングは？ |
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| 住宅ローンの審査基準の中に、勤続年数というものがあります。 基本的には３年以上というのが一般的です。 ただし、同職種のヘッドハンティングで収入が増える、勤続１年だけど公務員、看護師さんとか会計士のように資格を有する職業などは、このパターンの限りではありません。 しかし、住宅探しをする時間が作れるのであれば、転職前のほうが無難だとは思います。 万が一、どこの銀行も駄目ということになると、３年間は住宅ローンが組めないということになってしまいますから。 |
| ★ 今は買いどきですか？ |
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| このストレートなご質問が、実は非常に多いものです。ビクッとしてしまいます。 私は、こんな風にお返事しています。 物件価格は昔より安いですし、金利も低い。（私が不動産業界に入ったのは平成３年でしたが、その頃は新築の１Rマンション１部屋が２０００万円以上とかしてましたし、金利も確かに８％以上でした。） 不動産購入の重要な要素は、あくまでも自分が置かれている状況です。 家賃がもったいない、子供が生まれたら絶対せまい、自分の部屋が欲しい、など。 住宅は生活の基本です。 不満があるのであれば改善することを、皆さん考えるのではないでしょうか? 買い時は自分で決めるということかな。 |
| ★ 住宅ローンが組めなっかた場合、手付金などはどうなりますか？ |
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| 住宅ローンが通らなかった、予定金額が借りられない場合、解約となります。 重要事項説明書、契約書に記載してありますが、住宅ローン特約の適用になります。 この場合には手付金は無利息の状態で返金されます。 ERAには独自の手付金保証の制度があります。 |
| ★ 内見するときに注意することを教えてください |
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| 一番大切なことは良く見ることです。 買主さん同様に売主さんも真剣です。変に遠慮するのは、かえって失礼に当たります。 日当たりとか日常生活のことなどは、売主さん以上に詳しい方はいませんから、不明点はドンドン質問しましょう。 また、小さなお子さんもご一緒の場合には、手をつなぐか、抱っこしてあげてください。 記憶にとどめるために、販売図面にメモなど取るのも良いですよ。 |
| ★ 仲介手数料はいつ、どれくらい支払うものなのですか？ |
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| 仲介手数料は、契約時半金、決済時に残金というのが主流です。 お客さんの資金状況などにもよりますので、担当者にご相談ください。 |
不動産会社に行く前不動産の基礎知識
重要ポイントいろいろ
今回のご相談は何でしょう？不動産を売る場合
不動産を買う場合
不動産を借りる場合
不動産を貸す場合
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メグハウスの売却のコツ
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不動産のＱ＆Ａ
税金と住宅ローン
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